Spekulationsfrist: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Liegt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge.

Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie entweder die ganze Zeit seit dem Kauf selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Für die zweite Variante reicht es, wenn die Nutzung im ersten und im Verkaufsjahr nicht das ganze Jahr umfasst; das Jahr dazwischen muss vollständig selbst genutzt sein.

Seit 2024 bleiben Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres steuerfrei, wenn sie zusammen weniger als 1.000 € betragen. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Frist. Es zählt das Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers. Hat Ihr Vater das Haus zum Beispiel vor zwölf Jahren gekauft, können Sie es nach dem Erbe steuerfrei verkaufen, soweit die Frist betroffen ist.

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft oder baut und wieder verkauft, gilt nach der Rechtsprechung in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann können Einkommen- und Gewerbesteuer unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist anfallen. In solchen Fällen sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung sprechen.