Geerbte Immobilie verkaufen: Schritt für Schritt

Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie als Erben im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie in der Regel einen Erbschein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt meist dieses Dokument zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht (§ 35 Grundbuchordnung).

Die Eintragung der Erben ist bei Gericht gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach fallen Gebühren an. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Erben mehrere Personen, können sie über das Haus nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller. Gelingt keine Einigung, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Sie bringt meist weniger Geld als ein freier Verkauf, deshalb lohnt sich der Versuch einer Einigung fast immer. Eine neutrale Bewertung hilft dabei, weil alle von derselben Zahl ausgehen.

Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge, zum Beispiel 500.000 € für Ehegatten und 400.000 € für jedes Kind. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer; danach können sich Regeln ändern. Beim späteren Verkauf läuft die zehnjährige Spekulationsfrist des Erblassers weiter, siehe Spekulationsfrist beim Hausverkauf.

Oft muss das Haus erst geräumt werden. Wichtige Unterlagen wie Baupläne, Energieausweis und Modernisierungsnachweise finden sich häufig im Nachlass. Was fehlt, lässt sich bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht nachfordern. Den weiteren Ablauf beschreibt Haus verkaufen im Heidekreis.